Eviccion

❝En Argentina, los requisitos para la garantía contra la evicción son establecidos en el Código Civil. El vendedor debe responder por la evicción y el adquiriente tiene derecho a indemnización en caso de privación total o parcial del derecho adquirido. La evicción puede ser declarada por sentencia judicial o reconocida por acuerdo entre las partes. El enajenante es responsable de la evicción incluso sin cláusula expresa en el contrato. Existen excepciones y condiciones para la responsabilidad por evicción.❞

Requisitos para la garantía contra la evicción en Argentina

1. Responsabilidad del vendedor o enajenante

El vendedor o enajenante debe responder por la evicción en los casos y modos establecidos en el Código Civil argentino. Esto significa que el vendedor es responsable de garantizar al comprador que tiene el derecho de vender la propiedad y que no existen terceros con derechos superiores sobre la misma.

2. Definición de evicción

La evicción se produce cuando el adquiriente por título oneroso es privado total o parcialmente del derecho adquirido o sufre una turbación de derecho en la propiedad, goce o posesión de la cosa. Sin embargo, no se considerará evicción en caso de turbaciones de hecho o de derecho procedentes de la ley o establecidas de manera aparente, ni en caso de pretensiones formadas en virtud de un derecho real o personal de goce cuya existencia era conocida al momento de la enajenación. En otras palabras, la evicción ocurre cuando el comprador es despojado de su derecho de propiedad debido a la existencia de un derecho superior que no era conocido al momento de la compra.

3. Declaración judicial o reconocimiento de evicción

La evicción puede ser declarada por una sentencia judicial o puede ser reconocida por el enajenante mediante un acuerdo entre las partes. Esto significa que el comprador puede iniciar un proceso legal para obtener una sentencia que declare la evicción o puede llegar a un acuerdo con el vendedor en el que este último reconozca la evicción y se comprometa a compensar al comprador.

4. Indemnización sin sentencia judicial

Aunque no haya una sentencia judicial que declare la evicción, el adquiriente tiene derecho a una indemnización si adquirió el derecho transmitido por un título independiente de la enajenación que se hizo. Esto significa que incluso si no hay una sentencia judicial que declare la evicción, el comprador puede reclamar una indemnización si puede demostrar que adquirió el derecho de propiedad de manera independiente a la enajenación que se realizó.

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5. Evicción total o parcial

La evicción puede ser total o parcial. En caso de evicción parcial, el adquiriente puede optar por una indemnización proporcional a la pérdida sufrida o por la rescisión del contrato si la parte de la cosa de la que fue privado o la carga o servidumbre resultante es de tal importancia que no habría comprado la cosa sin ella. Esto significa que si el comprador es despojado parcialmente de su derecho de propiedad, puede elegir entre recibir una indemnización proporcional a la pérdida sufrida o rescindir el contrato y recuperar el monto total pagado por la propiedad.

6. Responsabilidad del enajenante

El enajenante es responsable de la evicción incluso si no hay una cláusula expresa en el contrato que establezca su responsabilidad. Esto significa que el vendedor es responsable de garantizar al comprador que tiene el derecho de vender la propiedad, incluso si no hay una cláusula específica en el contrato que establezca su responsabilidad.

7. Acuerdos sobre la garantía contra la evicción

Las partes pueden acordar aumentar, disminuir o suprimir la obligación de garantía contra la evicción. Esto significa que el comprador y el vendedor pueden llegar a un acuerdo en el que modifiquen o eliminen la responsabilidad del vendedor en caso de evicción.

8. Nulidad de convenciones que liberan al enajenante de responsabilidad

Sin embargo, cualquier convención que libere al enajenante de responsabilidad por evicción será nula si hubo mala fe por parte del enajenante. Esto significa que si el vendedor actúa de mala fe al liberarse de su responsabilidad por evicción, cualquier acuerdo en ese sentido será considerado nulo.

9. Exclusión de responsabilidad no exime al enajenante

La exclusión o renuncia de responsabilidad no exime al enajenante de la responsabilidad por evicción, y el adquiriente tiene derecho a reclamar el precio pagado al enajenante. Esto significa que incluso si el vendedor excluye o renuncia a su responsabilidad por evicción, sigue siendo responsable y el comprador tiene derecho a reclamar el monto pagado por la propiedad.

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10. Excepciones a la responsabilidad por evicción

Existen excepciones a la responsabilidad por evicción, como cuando el enajenante excluye expresamente su responsabilidad de restituir el precio o cuando el adquiriente conocía o debía conocer el peligro de evicción al momento de la adquisición y renunció a la responsabilidad del enajenante. Esto significa que en ciertos casos, el vendedor puede excluir su responsabilidad por evicción si se cumplen ciertas condiciones, como la exclusión expresa en el contrato o si el comprador conocía o debería haber conocido el riesgo de evicción al momento de la compra.

11. Indemnización por cargas ocultas

El adquiriente tiene derecho a ser indemnizado si se le obliga a sufrir cargas ocultas que el enajenante no le declaró y de las cuales no tenía conocimiento. Esto significa que si el comprador descubre cargas ocultas en la propiedad que el vendedor no reveló y de las cuales no tenía conocimiento, tiene derecho a ser compensado por estas cargas.

12. Cargas aparentes y cargas por ley

Las cargas aparentes y las que gravan las cosas por la fuerza de la ley no dan lugar a indemnización a favor del adquiriente. Esto significa que si las cargas son visibles o están establecidas por ley, el comprador no tiene derecho a ser indemnizado por ellas.

13. Responsabilidad por hipotecas

Si el enajenante declaró la existencia de una hipoteca sobre el inmueble enajenado, no está obligado a indemnizar por ese gravamen. Sin embargo, si el acto de enajenación contiene una promesa de garantía, el enajenante es responsable de la evicción. Esto significa que si el vendedor reveló la existencia de una hipoteca sobre la propiedad, no está obligado a indemnizar al comprador por ese gravamen. Sin embargo, si el contrato de venta incluye una promesa de garantía, el vendedor es responsable de la evicción.

14. Conocimiento previo del peligro de evicción

Si el adquiriente conocía el peligro de evicción antes de la adquisición, no puede reclamar nada al enajenante a menos que la evicción haya sido expresamente convenida. Esto significa que si el comprador estaba al tanto del riesgo de evicción antes de la compra, no puede reclamar ninguna compensación al vendedor a menos que se haya acordado expresamente la evicción.

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15. Responsabilidad indivisible

La responsabilidad por evicción es indivisible y puede ser demandada u opuesta a cualquiera de los herederos del enajenante. Esto significa que la responsabilidad por evicción no se puede dividir entre los herederos del vendedor y puede ser demandada por cualquier heredero o puede ser opuesta por cualquier heredero en caso de reclamación por evicción.

16. Defensa del adquiriente

El enajenante debe salir en defensa del adquiriente si es citado en un juicio en el que se le demanda la propiedad o posesión de la cosa o se le turba en el uso de la propiedad. Esto significa que si el comprador es demandado o se le impide el uso de la propiedad debido a una reclamación de evicción, el vendedor debe defender al comprador en el juicio.

17. Citación de evicción y saneamiento

El adquiriente no está obligado a citar de evicción y saneamiento al enajenante si ha habido otros adquirentes intermediarios. Puede citar al enajenante originario o a cualquiera de los enajenantes intermediarios. Esto significa que si ha habido otros compradores intermediarios antes del comprador actual, este último no está obligado a citar al vendedor original en caso de evicción. Puede citar a cualquiera de los vendedores intermediarios o al vendedor original.

18. Cese de la obligación por evicción

La obligación por evicción cesa si el vencido en juicio no ha citado de saneamiento al enajenante en el plazo establecido por la ley de procedimientos. Esto significa que si el comprador no ha citado al vendedor en el plazo establecido por la ley de procedimientos, la obligación por evicción cesa y el comprador pierde su derecho a reclamar una indemnización.

19. Excepción al cese de la obligación por evicción

Sin embargo, la obligación por evicción no cesa si el adquiriente demuestra que era inútil citar al enajenante debido a la falta de oposición justa al derecho del vencedor. Esto significa que si el comprador puede demostrar que no tenía sentido citar al vendedor debido a la falta de oposición justa al derecho del ganador en el juicio, la obligación por evicción no cesa y el comprador aún puede reclamar una indemnización.

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20. Cese de la obligación por evicción en caso de arbitraje sin consentimiento

La obligación por evicción también cesa si el adquiriente, sin el consentimiento del enajenante, somete el asunto a árbitros y estos fallan en contra del derecho adquirido. Esto significa que si el comprador somete el caso a arbitraje sin el consentimiento del vendedor y los árbitros fallan en contra del derecho adquirido, la obligación por evicción cesa y el comprador pierde su derecho a reclamar una indemnización.

Conclusión

Los requisitos para la garantía contra la evicción en Argentina incluyen la responsabilidad del vendedor o enajenante, la definición de evicción, la declaración judicial o reconocimiento de evicción, la posibilidad de indemnización sin sentencia judicial, la opción de indemnización proporcional en caso de evicción parcial, la responsabilidad del enajenante, los acuerdos sobre la garantía contra la evicción, las excepciones a la responsabilidad por evicción, la indemnización por cargas ocultas, la exclusión de responsabilidad por cargas aparentes y cargas por ley, la responsabilidad por hipotecas, el conocimiento previo del peligro de evicción, la responsabilidad indivisible, la defensa del adquiriente, la citación de evicción y saneamiento, el cese de la obligación por evicción, las excepciones al cese de la obligación por evicción y el cese de la obligación por evicción en caso de arbitraje sin consentimiento. Estos requisitos son fundamentales para proteger los derechos del adquiriente en caso de evicción en Argentina.

Preguntas Frecuentes

1. ¿Cuáles son los requisitos para la garantía contra la evicción en Argentina?

Los requisitos para la garantía contra la evicción en Argentina incluyen la responsabilidad del vendedor o enajenante, la definición de evicción, la declaración judicial o reconocimiento de evicción, la posibilidad de indemnización sin sentencia judicial, la opción de indemnización proporcional en caso de evicción parcial, la responsabilidad del enajenante, los acuerdos sobre la garantía contra la evicción, las excepciones a la responsabilidad por evicción, la indemnización por cargas ocultas, la exclusión de responsabilidad por cargas aparentes y cargas por ley, la responsabilidad por hipotecas, el conocimiento previo del peligro de evicción, la responsabilidad indivisible, la defensa del adquiriente, la citación de evicción y saneamiento, el cese de la obligación por evicción, las excepciones al cese de la obligación por evicción y el cese de la obligación por evicción en caso de arbitraje sin consentimiento.

2. ¿Qué es la evicción en Argentina?

La evicción se produce cuando el adquiriente por título oneroso es privado total o parcialmente del derecho adquirido o sufre una turbación de derecho en la propiedad, goce o posesión de la cosa. Sin embargo, no se considerará evicción en caso de turbaciones de hecho o de derecho procedentes de la ley o establecidas de manera aparente, ni en caso de pretensiones formadas en virtud de un derecho real o personal de goce cuya existencia era conocida al momento de la enajenación.

3. ¿Cómo se puede declarar la evicción en Argentina?

La evicción puede ser declarada por una sentencia judicial o puede ser reconocida por el enajenante mediante un acuerdo entre las partes.

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4. ¿Se puede obtener indemnización sin una sentencia judicial de evicción?

Aunque no haya una sentencia judicial que declare la evicción, el adquiriente tiene derecho a una indemnización si adquirió el derecho transmitido por un título independiente de la enajenación que se hizo.

5. ¿Qué sucede en caso de evicción parcial?

En caso de evicción parcial, el adquiriente puede optar por una indemnización proporcional a la pérdida sufrida o por la rescisión del contrato si la parte de la cosa de la que fue privado o la carga o servidumbre resultante es de tal importancia que no habría comprado la cosa sin ella.

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