Dacion En Pago
La dación en pago es un mecanismo legal que permite al deudor entregar su vivienda al banco para saldar la deuda hipotecaria. Es una alternativa que se utiliza cuando el deudor no puede hacer frente a los pagos de la hipoteca y busca una solución para evitar la ejecución hipotecaria.
En España, la dación en pago se regula a través del Código de Buenas Prácticas Bancarias. Este código establece los requisitos y procedimientos que deben seguirse para acceder a esta opción. Es importante tener en cuenta que no todas las entidades bancarias están obligadas a adherirse a este código, por lo que es necesario verificar si el banco en cuestión lo ha adoptado.
Índice de Contenido
Requisitos para solicitar la dación en pago
Para solicitar la dación en pago, el deudor debe cumplir con ciertos requisitos establecidos en el Código de Buenas Prácticas Bancarias. Estos requisitos son los siguientes:
1. Umbral de exclusión
El deudor debe encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica, es decir, no tener recursos suficientes para hacer frente a los pagos de la hipoteca. Este umbral de exclusión se evalúa en función de los ingresos y la composición familiar del deudor.
2. Precio de adquisición de la vivienda
El precio de adquisición de la vivienda no debe superar un límite máximo establecido en el Código de Buenas Prácticas Bancarias. Este límite suele ser de 250.000 euros, aunque puede variar dependiendo de la entidad bancaria.
3. Plan de reestructuración inviable
El deudor debe demostrar que el plan de reestructuración de la deuda propuesto por la entidad bancaria es inviable. Esto significa que no tiene capacidad para hacer frente a los pagos de la hipoteca, incluso con las condiciones de reestructuración propuestas.
4. No aplicación de quita de la deuda
La entidad bancaria debe optar por no aplicar una quita de la deuda, es decir, no reducir el monto total adeudado por el deudor. En caso de que se haya aplicado una quita, el deudor no podrá solicitar la dación en pago.
5. Ausencia de anuncio de subasta y cargas posteriores
No debe haberse dictado el anuncio de subasta de la vivienda y esta no debe estar gravada con cargas posteriores, como embargos o hipotecas de segundo rango.
Procedimiento para solicitar la dación en pago
Una vez que el deudor cumple con los requisitos mencionados anteriormente, puede proceder a solicitar la dación en pago. El procedimiento es el siguiente:
1. Presentación de la solicitud
El deudor debe presentar una solicitud formal de dación en pago ante la entidad bancaria. Esta solicitud debe incluir toda la documentación requerida, como la escritura de la vivienda, el contrato de la hipoteca, los justificantes de ingresos y cualquier otro documento que la entidad solicite.
2. Plazo para presentar la solicitud
La solicitud de dación en pago debe presentarse dentro de los 24 meses siguientes a la solicitud de reestructuración de la deuda. Sin embargo, si el deudor tiene aprobado y en curso un plan de reestructuración y observa la imposibilidad de atender los pagos, puede presentar la solicitud en un momento posterior.
3. Evaluación de la solicitud
Una vez presentada la solicitud, la entidad bancaria evaluará la viabilidad de la dación en pago. Esto incluye verificar que se cumplan todos los requisitos establecidos en el Código de Buenas Prácticas Bancarias y analizar la situación económica y financiera del deudor.
4. Aceptación o rechazo de la solicitud
La entidad bancaria comunicará al deudor si su solicitud de dación en pago ha sido aceptada o rechazada. En caso de ser aceptada, se procederá a la firma de la escritura de dación en pago y se realizarán los trámites necesarios para transferir la propiedad de la vivienda al banco.
Efectos de la dación en pago
La dación en pago tiene varios efectos importantes tanto para el deudor como para la entidad bancaria. Estos efectos son los siguientes:
1. Extinción de la deuda
La dación en pago extingue totalmente la deuda garantizada con hipoteca. Esto significa que el deudor ya no tiene ninguna obligación de pago hacia la entidad bancaria en relación con la hipoteca.
2. Extinción de las responsabilidades personales
Además de la extinción de la deuda, la dación en pago también extingue las responsabilidades personales del deudor y de terceros. Esto implica que el deudor ya no será responsable de ninguna deuda relacionada con la hipoteca, ni tampoco los avalistas o fiadores.
3. Posibilidad de arrendamiento de la vivienda
Al solicitar la dación en pago, el deudor puede también solicitar el arrendamiento de la vivienda durante dos años. Durante este periodo, el deudor deberá pagar una renta mensual que corresponde al 3% del importe total de la deuda en el momento de la dación. Es importante destacar que, en caso de impago de la renta, se devengará un interés de demora del 10%.
Ejemplos de aplicación de la dación en pago en España
A continuación, se presentan dos ejemplos para ilustrar el funcionamiento de la dación en pago en España:
Ejemplo 1
La familia Gómez comenzó a tener dificultades para pagar su hipoteca en 2020 y solicitó la reestructuración de su deuda en marzo de 2021. Cumpliendo todos los requisitos, la entidad formuló un plan de reestructuración, pero resultó inviable debido a la falta de ingresos de la familia. En septiembre de 2022, la familia solicitó la quita de la deuda y, al no aplicarse, optaron por solicitar la dación en pago de la vivienda. Como no habían transcurrido 24 meses desde la solicitud de reestructuración, estaban dentro del plazo para solicitar la dación.
Ejemplo 2
La familia Fernández comenzó a tener dificultades en 2019. Cumpliendo todos los requisitos, se reestructuró su deuda en abril de 2019, con un periodo de carencia de 5 años. Sin embargo, después de más de dos años, la familia no tenía ingresos suficientes para hacer frente al pago de las nuevas cuotas y solicitó la dación en pago de su vivienda. En este caso, la entidad valoró positivamente la entrega de la vivienda y la deuda fue cancelada definitivamente.
Conclusión
La dación en pago es un mecanismo que permite al deudor entregar su vivienda al banco para saldar la deuda hipotecaria. En España, se regulan los requisitos y procedimientos a través del Código de Buenas Prácticas Bancarias. La dación extingue la deuda y las responsabilidades personales, y el deudor puede solicitar el arrendamiento de la vivienda durante dos años. Es importante tener en cuenta que cada caso es único y que es necesario consultar con un abogado especializado para obtener asesoramiento legal específico.
Preguntas Frecuentes|FAQ
1. ¿Cuál es el objetivo de la dación en pago?
La dación en pago tiene como objetivo principal permitir al deudor saldar su deuda hipotecaria entregando su vivienda al banco. Es una alternativa para evitar la ejecución hipotecaria cuando el deudor no puede hacer frente a los pagos de la hipoteca.
2. ¿Cuáles son los requisitos para solicitar la dación en pago?
Los requisitos para solicitar la dación en pago incluyen encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica, que el precio de adquisición de la vivienda no supere un límite establecido, demostrar que el plan de reestructuración de la deuda propuesto por el banco es inviable, que no se haya aplicado una quita de la deuda y que no haya anuncio de subasta ni cargas posteriores sobre la vivienda.
3. ¿Cuál es el plazo para presentar la solicitud de dación en pago?
El plazo para presentar la solicitud de dación en pago es de 24 meses siguientes a la solicitud de reestructuración de la deuda. Sin embargo, si el deudor tiene aprobado y en curso un plan de reestructuración y observa la imposibilidad de atender los pagos, puede presentar la solicitud en un momento posterior.
4. ¿Qué efectos tiene la dación en pago?
La dación en pago tiene dos efectos principales. En primer lugar, extingue totalmente la deuda garantizada con hipoteca, lo que significa que el deudor ya no tiene ninguna obligación de pago hacia el banco en relación con la hipoteca. En segundo lugar, extingue las responsabilidades personales del deudor y de terceros, como los avalistas o fiadores.
5. ¿Puedo arrendar la vivienda después de solicitar la dación en pago?
Sí, al solicitar la dación en pago, el deudor puede también solicitar el arrendamiento de la vivienda durante dos años. Durante este periodo, el deudor deberá pagar una renta mensual que corresponde al 3% del importe total de la deuda en el momento de la dación. Es importante destacar que, en caso de impago de la renta, se devengará un interés de demora del 10%.
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