Construccion Fuera De Ordenacion

Exploraremos el concepto de construcción fuera de ordenación en el contexto de la normativa urbanística en España. Explicaremos qué se considera una construcción fuera de ordenación, los dos tipos principales de construcciones fuera de ordenación y las limitaciones y posibilidades legales asociadas a este tipo de construcciones.

¿Qué es una construcción fuera de ordenación?

Una construcción fuera de ordenación es aquella que no cumple con la normativa urbanística aplicable. Esto significa que la construcción no se ajusta a las regulaciones y restricciones establecidas por el planeamiento urbanístico vigente en el área donde se encuentra.

Tipos de construcciones fuera de ordenación

Existen dos tipos principales de construcciones fuera de ordenación:

1. Construcciones anteriores al planeamiento urbanístico

Estas son construcciones que fueron erigidas antes de la aprobación del planeamiento urbanístico y que son sustancialmente disconformes con él. En este caso, se distingue entre construcciones totalmente incompatibles y construcciones parcialmente incompatibles.

Construcciones totalmente incompatibles

Las construcciones totalmente incompatibles son aquellas que se vuelven incompatibles con el planeamiento posterior. En estos casos, se aplica el régimen propio de fuera de ordenación. Esto significa que la construcción no puede ser legalizada ni regularizada, y se considera una infracción urbanística.

Consentimiento Tacito

Construcciones parcialmente incompatibles

Las construcciones parcialmente incompatibles son aquellas que, aunque no cumplen completamente con el planeamiento urbanístico, pueden ser objeto de obras de mejora o reforma para adecuarse a él. En estos casos, se pueden autorizar obras de mejora o reforma que permitan la adaptación parcial de la construcción al planeamiento vigente.

2. Construcciones sin licencia u orden de ejecución

Estas son construcciones que se han realizado sin licencia u orden de ejecución de la Administración o sin ajustarse a sus condiciones. En este caso, las construcciones ilegales pueden acceder al registro de la propiedad a través de una escritura notarial de declaración de obra nueva, siempre y cuando hayan transcurrido los plazos de prescripción correspondientes y no exista una anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca.

Limitaciones y posibilidades legales de las construcciones fuera de ordenación

Las construcciones fuera de ordenación tienen limitaciones en cuanto a las obras que se pueden realizar en ellas. A continuación, se detallan las principales limitaciones y posibilidades legales asociadas a este tipo de construcciones:

Limitaciones en las obras

• No se pueden autorizar obras de consolidación, aumento de volumen o modernización que supongan un incremento de su valor de expropiación.
• Sin embargo, sí se pueden autorizar reparaciones necesarias para el mantenimiento de la actividad legítimamente establecida, la conservación de la habitabilidad, la supresión de barreras arquitectónicas o la utilización conforme al destino establecido.
• También se pueden autorizar obras parciales y circunstanciales de consolidación, obras para reducir el impacto negativo de la construcción, obras para adecuar la construcción al planeamiento, y obras en suelos no urbanizables de especial protección, de interés o de infraestructuras.

Registro de la propiedad

• Las construcciones fuera de ordenación que cumplen con los requisitos legales pueden acceder al registro de la propiedad a través de una escritura notarial de declaración de obra nueva.
• El registrador realiza las comprobaciones necesarias y, si todo está en orden, realiza la inscripción y da cuenta al Ayuntamiento correspondiente.
• El Ayuntamiento debe dictar una resolución en la que se declare la situación de fuera de ordenación y se establezcan las limitaciones correspondientes.

Conclusión

Una construcción fuera de ordenación es aquella que no cumple con la normativa urbanística aplicable. Puede ser de dos tipos: aquellas que eran legales en su momento pero se vuelven incompatibles con el planeamiento posterior, y aquellas que se han realizado sin licencia u orden de ejecución y han prescrito. Estas construcciones tienen limitaciones en cuanto a las obras que se pueden realizar en ellas, y pueden acceder al registro de la propiedad a través de una escritura notarial de declaración de obra nueva. Es importante tener en cuenta las regulaciones y restricciones establecidas por la normativa urbanística para evitar problemas legales y garantizar la legalidad de las construcciones.

Preguntas Frecuentes|FAQ

1. ¿Qué es una construcción fuera de ordenación?

Una construcción fuera de ordenación es aquella que no cumple con la normativa urbanística aplicable. Esto significa que la construcción no se ajusta a las regulaciones y restricciones establecidas por el planeamiento urbanístico vigente en el área donde se encuentra.

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2. ¿Cuáles son los tipos de construcciones fuera de ordenación?

Existen dos tipos principales de construcciones fuera de ordenación:

- Construcciones anteriores al planeamiento urbanístico: Son aquellas construcciones que fueron erigidas antes de la aprobación del planeamiento urbanístico y que son sustancialmente disconformes con él. Se distingue entre construcciones totalmente incompatibles y construcciones parcialmente incompatibles.

- Construcciones sin licencia u orden de ejecución: Son aquellas construcciones que se han realizado sin licencia u orden de ejecución de la Administración o sin ajustarse a sus condiciones.

3. ¿Qué sucede con las construcciones totalmente incompatibles?

Las construcciones totalmente incompatibles son aquellas que se vuelven incompatibles con el planeamiento posterior. En estos casos, se aplica el régimen propio de fuera de ordenación. Esto significa que la construcción no puede ser legalizada ni regularizada, y se considera una infracción urbanística.

4. ¿Qué sucede con las construcciones parcialmente incompatibles?

Las construcciones parcialmente incompatibles son aquellas que, aunque no cumplen completamente con el planeamiento urbanístico, pueden ser objeto de obras de mejora o reforma para adecuarse a él. En estos casos, se pueden autorizar obras de mejora o reforma que permitan la adaptación parcial de la construcción al planeamiento vigente.

causahabiente: Definicion, Concepto, Aplicación

5. ¿Qué sucede con las construcciones sin licencia u orden de ejecución?

Las construcciones sin licencia u orden de ejecución pueden acceder al registro de la propiedad a través de una escritura notarial de declaración de obra nueva, siempre y cuando hayan transcurrido los plazos de prescripción correspondientes y no exista una anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca.

6. ¿Cuáles son las limitaciones en las obras de las construcciones fuera de ordenación?

Las construcciones fuera de ordenación tienen limitaciones en cuanto a las obras que se pueden realizar en ellas. No se pueden autorizar obras de consolidación, aumento de volumen o modernización que supongan un incremento de su valor de expropiación. Sin embargo, sí se pueden autorizar reparaciones necesarias para el mantenimiento de la actividad legítimamente establecida, la conservación de la habitabilidad, la supresión de barreras arquitectónicas o la utilización conforme al destino establecido. También se pueden autorizar obras parciales y circunstanciales de consolidación, obras para reducir el impacto negativo de la construcción, obras para adecuar la construcción al planeamiento, y obras en suelos no urbanizables de especial protección, de interés o de infraestructuras.

7. ¿Cómo se registra una construcción fuera de ordenación?

Las construcciones fuera de ordenación que cumplen con los requisitos legales pueden acceder al registro de la propiedad a través de una escritura notarial de declaración de obra nueva. El registrador realiza las comprobaciones necesarias y, si todo está en orden, realiza la inscripción y da cuenta al Ayuntamiento correspondiente. El Ayuntamiento debe dictar una resolución en la que se declare la situación de fuera de ordenación y se establezcan las limitaciones correspondientes.

8. ¿Cuál es la importancia de cumplir con la normativa urbanística en las construcciones?

Es importante tener en cuenta las regulaciones y restricciones establecidas por la normativa urbanística para evitar problemas legales y garantizar la legalidad de las construcciones. Las construcciones fuera de ordenación pueden tener limitaciones en cuanto a las obras que se pueden realizar en ellas, y es necesario cumplir con los requisitos legales para acceder al registro de la propiedad.

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