Derecho Real

❝El derecho real en Argentina establece la relación de una persona con una cosa y le otorga el derecho de gozar de ella. Se diferencia de los derechos personales y se adquiere por actos entre vivos o por fallecimiento. Los derechos reales deben ser registrados y pueden ser defendidos a través de acciones reales y posesorias. En Argentina, están regulados por el Código Civil y Comercial y se clasifican en derechos de posesión y derechos de garantía. Algunos ejemplos son el dominio, el condominio y la propiedad horizontal.❞

¿Qué es el Derecho Real?

El derecho real es una potestad o facultad subjetiva que establece la posibilidad de relación de una persona con una cosa determinada y le otorga la posibilidad de gozar de la misma de acuerdo a la extensión que el derecho le otorgue. Se diferencia de los derechos personales en que mientras estos últimos se basan en una prestación determinada, los derechos reales se basan en una relación con una cosa.

Características del Derecho Real

El derecho real tiene varias características distintivas que lo diferencian de otros tipos de derechos. Algunas de estas características son:

- Se basa en una relación con una cosa: El derecho real establece una relación directa entre una persona y una cosa determinada. Esta relación puede ser de propiedad, uso, goce o disposición de la cosa, dependiendo del tipo de derecho real en cuestión.

- Es absoluto: El derecho real es absoluto, lo que significa que puede hacerse efectivo ante cualquier persona. Esto significa que el titular del derecho real puede ejercerlo y hacer valer sus derechos frente a cualquier tercero, sin importar si este tercero tiene algún tipo de relación contractual con el titular del derecho.

- Puede ser transmitido por cesión: El derecho real puede ser transmitido de una persona a otra a través de un acto de cesión. Esto significa que el titular del derecho real puede transferir su derecho a otra persona, quien se convertirá en el nuevo titular del derecho.

- Requiere publicidad para ser oponible: Para que el derecho real sea oponible frente a terceros, es necesario que se cumpla con ciertos requisitos de publicidad. En el caso de los derechos reales inmobiliarios, esto se logra a través de la registración en el Registro de la Propiedad Inmueble.

- Puede ser defendido a través de acciones reales y posesorias: El titular de un derecho real puede defender su derecho a través de acciones legales. Las acciones reales se utilizan para proteger el derecho de dominio, mientras que las acciones posesorias se utilizan para proteger la posesión de un bien.

- Se extingue en situaciones previstas por la ley: El derecho real puede extinguirse en determinadas situaciones previstas por la ley. Algunas de estas situaciones pueden ser la renuncia del titular, la pérdida de la cosa sobre la cual recae el derecho, la prescripción adquisitiva, entre otras.

Diferencia entre Derechos Reales y Derechos Personales

Es importante destacar la diferencia entre los derechos reales y los derechos personales. Mientras que los derechos reales se basan en una relación con una cosa determinada, los derechos personales se basan en una prestación determinada. Esto significa que los derechos personales establecen una relación entre dos personas, en la cual una de ellas tiene la obligación de realizar una prestación a favor de la otra. Por ejemplo, el contrato de compraventa establece un derecho personal, ya que una de las partes se obliga a entregar una cosa a cambio de un precio determinado.

Otra diferencia importante entre los derechos reales y los derechos personales es que los derechos reales son absolutos, es decir, pueden hacerse efectivos ante cualquier persona. Por el contrario, los derechos personales son relativos y solo pueden exigirse a determinadas personas. Esto significa que el titular de un derecho real puede ejercer su derecho frente a cualquier tercero, sin importar si este tercero tiene algún tipo de relación contractual con el titular del derecho. En cambio, el titular de un derecho personal solo puede exigir el cumplimiento de la prestación a la persona que se ha obligado a realizarla.

Clasificación de los Derechos Reales en Argentina

En Argentina, los derechos reales están regulados por el Código Civil y Comercial y se clasifican en derechos que se ejercen por la posesión y derechos de garantía.

Derechos que se ejercen por la posesión

Los derechos que se ejercen por la posesión son aquellos que otorgan al titular el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa determinada. Algunos de los derechos que se ejercen por la posesión son:

- Dominio: El derecho de dominio es el derecho real más amplio y completo. Otorga al titular el derecho de usar, gozar y disponer de la cosa de manera absoluta. El titular del derecho de dominio tiene el poder de decidir sobre la cosa y puede ejercer su derecho frente a cualquier tercero.

- Condominio: El condominio implica la propiedad en común de una cosa por parte de varias personas. Cada uno de los condóminos tiene el derecho de usar y gozar de la cosa de manera proporcional a su cuota de participación en el condominio.

- Propiedad Horizontal: La propiedad horizontal se ejerce sobre inmuebles y permite el uso de partes propias y comunes. Es el régimen de propiedad que se aplica a los edificios y conjuntos inmobiliarios en los cuales existen unidades funcionales independientes.

- Conjuntos Inmobiliarios: Los conjuntos inmobiliarios son desarrollos inmobiliarios con distintos usos y finalidades. Pueden ser conjuntos residenciales, comerciales, industriales, entre otros. En estos casos, se establecen derechos reales sobre las unidades funcionales y sobre las partes comunes del conjunto.

- Tiempo Compartido: El tiempo compartido es un derecho real que permite el uso periódico y por turnos de bienes para alojamiento, turismo, hospedaje, entre otros. Es una forma de propiedad en la cual varias personas tienen el derecho de utilizar un bien durante un período determinado de tiempo.

- Cementerio Privado: El derecho real de cementerio privado se ejerce sobre parcelas destinadas a la inhumación de restos humanos. Permite a una persona o familia tener un espacio exclusivo en un cementerio para la inhumación de sus restos.

- Superficie: El derecho real de superficie permite realizar construcciones, forestaciones o silvicultura en un terreno ajeno. El superficiario tiene el derecho de usar y gozar de la superficie del terreno, pero no adquiere la propiedad del mismo.

- Usufructo: El usufructo otorga el derecho de usar y gozar de las ventajas de un bien ajeno. El usufructuario tiene el derecho de utilizar la cosa y de percibir sus frutos, pero no puede disponer de ella ni alterar su forma o sustancia.

- Uso: El derecho de uso otorga a una persona el derecho de usar una cosa ajena. El usuario tiene el derecho de utilizar la cosa de acuerdo a las condiciones establecidas en el contrato de uso.

- Habitación: El derecho de habitación otorga a una persona el derecho de habitar una cosa ajena. El habitador tiene el derecho de utilizar la cosa como vivienda, pero no puede disponer de ella ni alterar su forma o sustancia.

- Servidumbre: La servidumbre es el derecho de utilizar una parte del inmueble ajeno. Puede ser una servidumbre de paso, de luces y vistas, de desagüe, entre otras.

Derechos de garantía

Los derechos de garantía son aquellos que se constituyen como garantía de una obligación. Estos derechos reales permiten al acreedor asegurarse el cumplimiento de una obligación a través de la afectación de un bien. Algunos de los derechos de garantía más comunes son:

- Hipoteca: La hipoteca es una garantía real sobre un bien inmueble para asegurar el cumplimiento de una obligación. El bien hipotecado queda afectado como garantía del pago de la deuda, y en caso de incumplimiento, el acreedor hipotecario puede ejecutar la hipoteca y rematar el bien para cobrarse la deuda.

- Anticresis: La anticresis es el derecho de percibir los frutos de un bien inmueble para el pago de una deuda. El deudor entrega el bien al acreedor como garantía del pago de la deuda, y el acreedor tiene el derecho de percibir los frutos del bien hasta que se haya pagado la deuda.

- Prenda: La prenda es una garantía real sobre un bien mueble para asegurar el cumplimiento de una obligación. El bien prendado queda afectado como garantía del pago de la deuda, y en caso de incumplimiento, el acreedor prendario puede ejecutar la prenda y rematar el bien para cobrarse la deuda.

Adquisición y Transmisión de los Derechos Reales

Los derechos reales se adquieren por actos entre vivos o por fallecimiento. Los actos entre vivos son aquellos que se realizan durante la vida de las personas, como la compraventa, la donación, la permuta, entre otros. Por otro lado, los actos por fallecimiento son aquellos que se realizan a través de disposiciones testamentarias, como el legado.

Los derechos reales pueden ser transmitidos por cesión. La cesión es el acto por el cual el titular de un derecho real transfiere su derecho a otra persona. Para que la cesión sea válida, es necesario que se cumplan con ciertos requisitos legales, como la forma escrita y la aceptación por parte del cesionario.

La publicidad es un requisito necesario para que los derechos reales sean oponibles frente a terceros. La publicidad se logra a través de la registración en el Registro de la Propiedad Inmueble en el caso de los derechos reales inmobiliarios. La registración tiene como objetivo dar a conocer la existencia y titularidad de los derechos reales sobre los bienes inmuebles, y permite a cualquier persona conocer la situación jurídica de un inmueble.

Defensa de los Derechos Reales

Los derechos reales pueden ser defendidos a través de acciones reales y posesorias. Las acciones reales se utilizan para proteger el derecho de dominio, mientras que las acciones posesorias se utilizan para proteger la posesión de un bien.

Las acciones reales son aquellas que tienen por objeto proteger el derecho de dominio. Estas acciones pueden ser de reivindicación, de desalojo, de despojo, entre otras. La acción de reivindicación es la más común y tiene como objetivo recuperar la posesión de un bien que ha sido injustamente despojado.

Las acciones posesorias son aquellas que tienen por objeto proteger la posesión de un bien. Estas acciones pueden ser de interdicto de recobrar, de retener o de obra nueva. El interdicto de recobrar se utiliza cuando se ha perdido la posesión de un bien y se quiere recuperarla. El interdicto de retener se utiliza cuando se quiere evitar que alguien despoje de la posesión de un bien. El interdicto de obra nueva se utiliza cuando se quiere evitar que alguien realice obras en un bien sin autorización.

Extinción de los Derechos Reales

Los derechos reales se extinguen en determinadas situaciones previstas por la ley. Algunas de estas situaciones son:

- Renuncia: El titular del derecho real puede renunciar a su derecho, lo que implica la pérdida del mismo.

- Pérdida de la cosa: Si la cosa sobre la cual recae el derecho se pierde, el derecho real se extingue.

- Prescripción adquisitiva: Si una persona posee una cosa de manera continua, pacífica y pública durante un determinado período de tiempo, puede adquirir el derecho real sobre la misma a través de la prescripción adquisitiva.

- Expropiación: En algunos casos, el Estado puede expropiar un bien sobre el cual recae un derecho real. En estos casos, el derecho real se extingue y el titular tiene derecho a recibir una indemnización por la expropiación.

- Otros casos previstos por la ley: La ley puede establecer otras situaciones en las cuales se extingue el derecho real, como la caducidad, la nulidad, entre otras.

Conclusión

El derecho real en Argentina es una potestad o facultad subjetiva que establece la relación de una persona con una cosa determinada. Los derechos reales se adquieren por actos entre vivos o por fallecimiento, pueden ser transmitidos por cesión y requieren publicidad para ser oponibles. En Argentina, los derechos reales se clasifican en derechos que se ejercen por la posesión y derechos de garantía. Es importante conocer y comprender los derechos reales para poder ejercerlos y protegerlos adecuadamente.

Preguntas Frecuentes

1. ¿Cuál es la definición del derecho real en Argentina?

El derecho real en Argentina se define como una potestad o facultad subjetiva que establece la posibilidad de relación de una persona con una cosa determinada y le otorga la posibilidad de gozar de la misma de acuerdo a la extensión que el derecho le otorgue.

2. ¿Cuáles son las características del derecho real?

- Se basa en una relación con una cosa.

• Es absoluto, es decir, puede hacerse efectivo ante cualquier persona.
  

• Puede ser transmitido por cesión.
  

• Requiere publicidad para ser oponible.
  

• Puede ser defendido a través de acciones reales y posesorias.
  

• Se extingue en situaciones previstas por la ley.

3. ¿Cuál es la diferencia entre derechos reales y derechos personales?

- Los derechos reales se basan en una relación con una cosa, mientras que los derechos personales se basan en una prestación determinada.

• Los derechos reales son absolutos y pueden hacerse efectivos ante cualquier persona, mientras que los derechos personales son relativos y solo pueden exigirse a determinadas personas.

4. ¿Cuáles son las clasificaciones de los derechos reales en Argentina?

En Argentina, los derechos reales se clasifican en derechos que se ejercen por la posesión y derechos de garantía.

5. ¿Cuáles son algunos ejemplos de derechos reales en Argentina?

Algunos ejemplos de derechos reales en Argentina son el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado, la superficie, el usufructo, el uso, la habitación y la servidumbre.

6. ¿Cómo se adquieren y transmiten los derechos reales?

Los derechos reales se adquieren por actos entre vivos o por fallecimiento y pueden ser transmitidos por cesión. La publicidad es un requisito necesario para que los derechos reales sean oponibles, y se logra a través de la registración en el Registro de la Propiedad Inmueble en el caso de los derechos reales inmobiliarios.

7. ¿Cómo se defienden los derechos reales?

Los derechos reales pueden ser defendidos a través de acciones reales y posesorias. Las acciones reales se utilizan para proteger el derecho de dominio, mientras que las acciones posesorias se utilizan para proteger la posesión de un bien.

8. ¿Cuándo se extinguen los derechos reales?

Los derechos reales se extinguen en determinadas situaciones previstas por la ley, como la renuncia, la pérdida de la cosa, la prescripción adquisitiva, entre otras.

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